유치권 성립의 기준, 점유와 받을 돈만으로 충분하지 않은 이유

유치권은 다른 사람 소유의 물건이나 유가증권을 적법하게 점유한 사람이 그 대상에 관해 생긴 채권의 변제기가 되었을 때, 돈을 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리예요.

그러므로 건물을 점유하고 받을 돈도 있다는 사실만으로 성립한다고 볼 수는 없어요.

목적물이 타인 소유인지, 점유가 적법한지, 채권이 그 목적물과 관련 있는지, 변제기가 도래했는지, 유치권을 배제하는 특약이 없는지를 함께 확인해야 해요.

먼저 확인할 조건들

유치권의 대상은 타인의 물건이나 유가증권이어야 해요.

목적물을 점유하고 있어야 하며, 불법행위로 점유를 취득한 경우에는 요건을 충족하지 않아요.

점유가 있더라도 그 방식의 적법성이 별도로 문제 될 수 있어요.

또한 받을 돈은 유치하려는 바로 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이어야 해요. 변제기가 아직 오지 않은 채권은 유치권의 요건을 갖추지 못하고, 당사자 사이에 유치권을 배제하기로 한 특약이 있다면 그 약정도 살펴야 해요.

따라서 채권과 점유를 각각 확인하는 데서 그치지 말고, 두 요소가 법에서 요구하는 방식으로 연결되는지 따져야 해요.

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동시이행항변권과 구별되는 점

유치권은 점유가 성립 요건인 독립한 물권이며, 계약 상대방뿐 아니라 누구에게나 주장할 수 있어요.

반면 동시이행항변권은 점유를 요건으로 하지 않고 계약 상대방에게 주장하는 권리예요. 둘 다 이행을 거절하는 효력이 있다는 점은 같지만, 점유의 필요 여부와 권리를 주장할 수 있는 상대가 다르다는 점에서 구분돼요.

자주 묻는 질문

물건을 점유하고 받을 돈이 있으면 유치권이 성립하나요?

그 두 가지 사정만으로는 부족해요. 목적물이 타인 소유인지, 점유가 적법한지, 채권이 목적물에 관해 생겼는지와 변제기 도래 여부를 살펴야 해요.

유치권 배제특약이 있는지도 확인해야 해요.

동시이행항변권도 물건을 점유해야 주장할 수 있나요?

아니에요.

동시이행항변권은 점유가 성립 요건이 아니지만, 유치권은 점유가 필요해요.

주장할 수 있는 상대방도 달라서 동시이행항변권은 계약 상대방에게, 유치권은 누구에게나 주장할 수 있어요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1