공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 새 건물에 법정지상권이 성립하나요?
공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 원문이 든 특별한 사정도 함께 살펴봐요.
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지는 상황이라도, 그 전에 토지와 기존 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 세워졌다면 신축 건물을 위한 법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 성립하지 않아요.
예외를 살필 때는 신축 건물의 소유 관계와 담보 설정을 함께 봐요.
새 건물이 토지 소유자의 소유이고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있다면 원칙과 달리 판단할 수 있어요.
기존 건물과 새 건물을 구별해 보는 까닭
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라진 경우, 일정한 요건 아래 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있도록 인정되는 권리예요. 원문은 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 성립요건으로 설명해요.
하지만 질문처럼 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 지은 경우에는, 설정 당시 담보로 잡힌 기존 건물과 나중에 세운 건물을 구별해야 해요. 경매로 두 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에도 법정지상권이 따라붙는 것은 아니에요.
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예를 들어 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다고 가정해 볼게요. 새 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지는 원칙과 달리 볼 수 있는지 살필 때 중요해요.
구체적인 사안의 판단은 실제 소유 관계와 담보 설정 내용을 확인해야 해요.
자주 묻는 질문
경매 후 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 자동으로 생기나요?
아니에요. 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 이를 철거하고 신축했다면, 소유자가 달라졌다는 사정만으로 새 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙이에요.
원문이 든 특별한 사정은 무엇인가요?
특별한 사정의 예로는 신축 건물이 토지 소유자의 소유인 경우와, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 있어요. 이런 사정이 있는지는 해당 부동산의 소유 관계와 담보 설정 내용을 확인해야 해요.