공동저당 뒤 지은 건물, 경매로 토지와 소유자가 달라지면 법정지상권은 생길까
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권이 원칙적으로 인정되지 않아요. 다만 자료가 든 특별한 사정이 있어요.
공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 지었다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물의 주인이 달라져도 그 사실만으로 새 건물을 위한 법정지상권이 생기지는 않아요. 특별한 사정의 한 예는 신축 건물과 토지가 같은 사람 소유인 경우예요.
이때 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 포함돼요.
기존 건물과 신축 건물은 구별해요
경매로 토지와 그 위의 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어가는 상황에서, 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 간주하는 권리가 법정지상권이에요. 안내 자료는 저당권을 설정할 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유였으며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점을 성립 요건으로 설명해요.
하지만 공동저당권을 설정할 때 담보로 잡힌 기존 건물이 나중에 철거되면, 그 자리에 세운 건물은 기존 건물과 구분해 살펴야 해요.
원문은 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 들어, 특별한 사정이 없는 한 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 갈라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 설명해요.
예를 들어 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 세웠다고 가정해 볼게요.
경매 결과 토지와 새 건물의 소유자가 달라졌더라도, 새 건물이라는 사실과 소유자 분리만으로 법정지상권을 인정할 수는 없어요. 자료가 든 예외 사정은 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이에요.
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자주 묻는 질문
저당권을 설정할 당시 토지와 건물의 소유 관계도 중요한가요?
네.
안내 자료는 저당권 설정 시점에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속해야 한다고 제시해요.
건물이 그때 존재해야 한다는 점과 함께 살펴야 해요.
권리가 성립하는 시점과 등기 여부는 어떻게 되나요?
자료는 매수인이 경매 매각대금을 지급한 때 법정지상권이 성립한다고 설명해요. 성립을 위해 등기를 해야 하는 것은 아니지만, 권리를 다른 사람에게 처분하려면 자기 명의의 지상권설정등기가 먼저 필요해요.