공동저당 뒤 다시 지은 건물, 경매로 소유자가 달라지면 법정지상권이 생길까

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 이유만으로 신축 건물을 위한 법정지상권이 생기지는 않아요.

예외가 될 수 있는 사정도 구체적으로 제시돼 있어요.

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자가 그 신축 건물에 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받는 경우 등이에요.

기존 건물과 신축 건물의 구분

법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물이 서로 다른 사람의 소유가 된 경우, 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 권리예요.

다만 공동저당 설정 당시 토지 위에 있던 건물을 나중에 철거하고 새로 지은 상황에서는, 처음 담보로 잡힌 건물과 신축 건물을 구분해야 해요.

기존 건물이 있었다는 사정만으로 신축 건물에도 권리가 이어진다고 볼 수는 없어요.

예를 들어 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물을 철거하고 새 건물을 지었고, 이후 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라졌다고 가정해 볼게요.

안내된 원칙에 따르면 이 소유자 변경만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않아요. 예외로 언급된 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이에요.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

그 사실만으로 신축 건물을 위한 법정지상권이 생기지는 않아요. 공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우에는 특별한 사정이 있는지 함께 살펴봐야 해요.

어떤 사정이 예외로 언급되나요?

신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 제시돼 있어요. 구체적인 사안에 이 기준을 적용할 때는 실제 담보 설정과 소유 관계를 확인해야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1